土地の登記

こんな時にご相談ください
　土地の一部を分割して売却したい
　土地の一部に息子夫婦の家を新築するので、必要な面積を分割したい
　相続が発生したので、相続人同士（兄弟・姉妹）で土地を分けたい
　宅地の一部を道路として提供しているので、管理上のために道路部分を分割したい

１つの土地を、分割する手続き

土地分筆登記とは、登記記録上１筆の土地を２筆以上の土地に分割する登記のことをいいます。

１筆の土地の一部を分割して売却したい時、相続のため土地を分割したい時に土地分筆登記が必要となります。
土地を分筆する場合には、前提として土地境界確定測量を行い、分筆ラインに境界標を設置後、登記所（法務局）に登記申請を行います。

土地分筆登記を行うには、土地の境界が確定していることなど様々な前提条件が必要となりますので、詳細につきましてはお問い合わせ願います。

こんな時にご相談ください
　所有する土地を１筆にまとめたい
　今までとは違う区画に分割し直すため、いったん土地を１つにまとめたい
　２筆の土地を買い、２筆にまたがって家を建築する予定だが、管理上分かりにくいのでまずは土地を１筆にまとめたい

２つ以上の分割された土地の登記簿を、１つにまとめる手続き

土地合筆登記とは、２筆以上の複数の土地を合わせて登記記録上１筆の土地にする登記のことをいいます。
土地合筆登記には測量業務を伴いません。

土地合筆登記の条件

土地の合筆登記を申請するためには、次のような条件が必要です。
　●　所有者の名義が同じ
　●　地目が同じ
　●　字（あざ）が同じ
　●　所有権登記されている土地同士または、されていない土地同士であること
　●　接続している土地同士であること
などです。その他、合筆できないケースもございます。
詳細につきましてはお問い合わせ願います。

こんな時にご相談ください
　土地の売買などで買主から土地更正登記を求められた
　土地売買契約・融資実行等の条件として実測面積で登記しなければならない時
　登記簿に記載されている面積と実際の面積が違う時
　土地分筆登記行うにあたり、分筆前の土地の地積が実測面積と違う時
※土地分筆登記の際に、地積更正登記が必要になるケースが多いです。

実測面積と登記上の面積を一致させる登記

土地地積更正登記とは、土地の登記簿上の面積（公簿面積）と実際に測量した面積（実測面積）が異なる場合に、登記簿上の面積と現況の面積を合致させる登記のことをいいます。

土地区画整理や大型分譲が行われていない古くからの土地などでは、登記されている面積と実測面積が異なることがあります。
また、法務局に地積測量図が備付られている場合でも、作成年代が古く、三角形をつくった三斜法での求積のもの、分筆の際に元の面積から引き算しただけの残り＝残地求積のものなどは、現在のＸＹの座標値を使った座標法での実測求積と異なることがほとんどです。

土地地積更正登記を行った方がよい場合

土地の測量の結果、公簿面積より実測面積の方が少ない場合、固定資産税を余分に支払っている状態なので、土地地積更正登記を申請し、正しい面積に修正した方がよいです。

正しい面積を申請するには

土地地積更正登記を申請する場合には、前提として土地境界確定測量を実施し、正しい面積を算出し、境界標を設置後、登記所（法務局）に登記申請を行います。

こんな時にご相談ください
　「田・畑」から「宅地」など土地の利用状況を変更した
　登記簿上の地目と現況の地目が一致していない
　土地を合筆するにあたって地目を揃えたいとき

土地の状況・利用目的を変更する手続き

土地地目変更登記とは、土地の現況や利用目的に変更があった場合に、登記記録の内容も同じように変更する手続きです。
地目は、その土地の主たる利用目的に応じて２３種類に分類されています。
不動産登記法上でも、地目を定める場合には土地の現況及び利用状況に重点を置くこととされています。
建物が建っている土地は「宅地」、駐車場は「雑種地」といった具合に、土地の利用状況に合わせて地目は決まります。

尚、土地の所有者は、地目に変更が生じた日から１ヶ月以内に土地地目変更登記を申請しなければなりません。
この登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。

農地転用の届出・許可について

農地（田・畑）を農地以外の用途に変更したり、売買するときなどは、農地法という別の法律があるため、農業委員会への届出または許可が必要になります。
一般的に、建物表題登記と同時に「宅地」へ地目変更登記をするケースが多いです。
住宅ローンを利用する場合に金融機関から助言されることもあります。

地目の種類
宅地、田、畑、山林、牧場、塩田、鉱泉地、池沼、学校用地、鉄道用地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、墓地、境内地、原野、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

その他の不動産登記・測量業務